2025年11月21日，我收到了一份上海一中院的胜诉判决，该判决改判了一审的错误判决，支持了我们的上诉请求。

  任何人都有局限性，法官也不例外，审理执行异议之诉的法官对法理的理解不一定准确。这无可厚非。

  一审法官原来是“房产庭”的法官，主要审理房屋买卖合同纠纷。在我代理本执行异议之诉案件之前不太久我代理的其中一个房屋买卖合同纠纷案件就是审理本执行异议之诉案法官审理的。她刚从“房产庭”调到执行裁判庭来不久。

  我代理了大量的执行异议之诉的案件，也代理了大量的房屋买卖合同纠纷的案件，我很清楚房屋买卖合同纠纷案件思维方法和执行异议之诉案件思维方法的巨大差距，如果你用审理房屋买卖合同纠纷的思维审理执行异议之诉，那么你大概率是要出错的。

  2011年房屋买受人与房屋出卖人就涉案动迁房签订房屋买卖协议，房屋买受人支付了绝大部分的购房款，房屋出卖人将涉案房屋交付给房屋买受人，2013年开发商初始登记取得大产证，但是由于涉案房屋所在小区容积率有问题，房屋出卖人的产证（小产证）一直办不出来，这期间其中一个房屋出卖人去世，在涉案房屋所在小区能办产证的时候需要其余房屋出卖人及其家属协商部分继承人办理放弃继承公证才可以办出小产证，房屋买受人积极催促房屋出卖人及其家属办理放弃继承公证办出小产证并将房屋过户到房屋买受人名下，但是其中一个房屋出卖人却在2021年通过非正常手段偷偷办出了产证，之后该房屋被另案普通金钱债权人首封。（注：实际案情很复杂，以上只介绍和本案相关的一些案件事实）

  一审法官对动迁房的买卖合同纠纷怎么样处理太专业了，什么动迁协议、大产证、小产证、满三年、购房资格、没办小产证也可以起诉过户、发生继承的可以把所有继承人都列为被告等等信手拈来。总之，一审法官的逻辑就是执行异议之诉的原告（房屋买受人，执行异议的案外人）在房屋出卖人办出小产证之前就有时间窗口起诉办过户，你没有在这一段时间窗口起诉就是你有过错，你不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件，你无权排除执行。

  事后拿着显微镜去找别人的过错大概率能找到，万一找不到，加上自己的错误理解也必定能找到了。但是，这种近乎偏执的动用远超于普通人知识和经验范围的专业去寻找房屋买受人过错（有点“降维打击”的感觉）的思维本身就违反了“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件的本意。

  《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件。

  《全国法院民商事审判工作会议纪要》以及其他法律司法解释等并未规定只有诉讼才符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件。并且，房屋买受人（执行案件的案外人，本案的原告）已举证证明，自房屋买受人与房屋出售方签订房屋买卖协议之后就一直在催告房屋出卖人办理过户手续。

  2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》明确房屋买受人未诉讼不能视为其有过错

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》（江必新 刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著，人民法院出版社出版）第425页在对“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件解读时规定：“一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来能够最终靠提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，能否视为买受人的原因。我们大家都认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一段时间要求，不能够满足对买受人物权期待权的保护要求。”

  3、法院判决也都认为诉讼并非满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件的必要条件

  （1）北京市高级人民法院在(2024)京民再15号案件中认为：关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定，本院再审认为，不宜仅因买房人未通过提起诉讼的方式行使权利作为归责于买房人的原因，而需根据案件情况从主客观两个方面做综合认定，主观方面应考虑买受人是不是真的存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没尽到合理注意义务，即买受人因未尽到合理的审查注意义务存在过错，而导致权属变更登记不能等情形；客观方面应重点考察是不是真的存在不归属买受人所能控制的原因而办理不能。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。

  （2）浙江省台州市中级人民法院在(2024)浙10民终523号案件中认为：本案的争议焦点为吴某某对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益，核心问题是案涉不动产未办理过户登记是否归责于吴某某的自身原因。对于不动产买卖关系中的上述“自身原因”，应侧重考察买受人的主观状态。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。……同时，有关的资料遗失系案涉房屋未能办理过户登记的客观原因，该原因自始存在，且不可归责于吴某某，不应苛求吴某某一定要通过诉讼、仲裁等方式向贝利公司主张权利。

  （3）海南省第一中级人民法院在(2022)琼96民终2811号案件中认为：关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。上诉人以黄某未通过提起诉讼行使物权登记请求权为由认为黄某对案涉不动产未办理过户登记存在很明显过错。黄某作为普通的民事主体，不能将其视为法律专家，此种情况，不能视为买受人黄某有过错。根据合同约定及实际过户情况，办理案涉不动产的过户，均需张某予以协助才能完成，本案不存在黄某不主动过户的合理理由，上诉人亦未能提交证据证明系买受人黄某消极不行使登记权利。故本案未办理过户登记应认定为非因买受人黄某自身原因。

  （4）黑龙江省大庆市中级人民法院在(2022)黑06民终2550号案件中认为：关于案涉房屋未办理过户登记的问题。本案中，案涉房屋的房地产研发企业的有关人员陈述未办理产权登记的原因，系陈某某回迁多套房屋，回迁的房屋超出回迁面积，超出部分需由陈某某交税才能办理产权证，并非石某某的问题造成未能办理过户登记。对于普通的民事主体，不可将其视为法律专家，一审法院以石某某未通过诉讼途径解决过户登记，认定石某某存在过错，存在不当。

  （5）山东省聊城市中级人民法院在（2021）鲁15民终2525号案件中认为：涉案房产未办理过户登记的根本原因系出卖人未予协助，买受人吴某某并无明显过错。即使买受人吴某某未提起诉讼行使物权登记请求权，也不宜认定系因买受人自身原因未办理过户；亦不应认定买受人就抵押导致住宅不能办理过户存在过错，否则对买受人的过户行为要求过于苛刻。据此，吴某某符合上述司法解释规定的保护要件，对涉案房产享有的物权期待权足以对抗远海公司作为一般金钱债权人引发的强制执行。

  （6）江苏省新沂市人民法院在(2020)苏0381民初9422号案件中认为：关于郑某、范某某对未办理过户登记是不是真的存在过错问题。本案中，（2017）苏0381民初5035号民事判决所认定的债务发生于涉案房屋及车库买卖之后，郑某、范某某作为普通的民事主体，不应将其都视为法律专家，对于买房人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错。故不应认定郑某、范某某对未办理过户登记自身存在过错。

  （7）江苏省宿迁市中级人民法院在（2018）苏13民终340号案件中认为：关于能否根据王某曾对李某某提起诉讼后又撤回起诉的事实，认定案涉房屋未办理过户登记系因王某自身原因的问题。对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，不能依据其未提起诉讼主张权利或提起诉讼后撤回起诉即认定因其原因未能办理过户登记。

  （8）许昌市魏都区人民法院在（2018）豫1002民初5035号案件中认为：本案中，被告关某辩称2017年3月至2018年1月法院查封该房屋11个月，如果海某不配合办理过户，原告起诉海某办理过户的简易程序审限为三个月，在此期间，原告可完全通过诉讼达到其过户的目的，但是其没有提起诉讼，是其自身原因，应该驳回原告的起诉。法院审理认为本案中，本院于2018年1月1日将涉案房产查封，原告马某某与被告海某、马某月签订《房屋买卖合同》的日期为2017年3月3日，且原告马某某已经支付全部购房款，并一直在涉案房屋内居住，原告马某某未提起诉讼要求办理过户手续，不能认为其怠于行使权利，属非因买受人原因，故原告的诉讼请求，本院予以支持。

  （9）苏州市姑苏区人民法院在（2016）苏0508民初6771号案件中认为：对于非因买受人自身原因未办理过户登记手续的认定，本院认为双方协议并未对过户时间进行约定，协议签订后第三人徐某某也不再过问房屋过户事宜，未办理过户手续非因原告自身原因所致，被告指出原告未通过诉讼形式要求第三人协助办理过户手续存在过错，然而原告并非法律专家对其不能作此严苛要求，不能将未提起诉讼要求办理过户手续视为因原告自身原因未办理过户手续。因此，本院认定原告苏房拆迁公司通过买卖取得涉案房屋的所有权期待权，不得再将涉案房屋作为两第三人的财产进行执行。

  《房屋买卖协议》第四条明确约定，房屋出售方不得将此房屋设立任何抵押及其他债权关系，房屋出售方应在可以依法办理转让过户时3日内和上诉人共赴房产交易中心办理该房产产权过户手续。但是，房屋出售方违反了上述约定，未按约通知并配合房屋买受人办理过户手续。这才是涉案房屋未过户到房屋买受人名下的原因。

  《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合以下情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”（注：当时最高院还没出台《执行异议之诉司法解释》）

  本案中，涉案房屋被查封的时间是2024年，而房屋买受人在此之前一直在催告房屋出卖人办理过户登记手续，因此，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定，房屋买受人也符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件。

  1、根据房屋买受人提交的第五组证据，房屋买受人在2015年调取了涉案房屋所在楼栋的产权信息并咨询了房产交易中心过户的流程和所需的文件（房屋买受人在签署房屋买卖协议之后就一直在关注和催告办产证的相关事宜），房屋买受人一直在积极行使权利。

  3、根据房屋买受人提交的第六组证据（微信聊天记录），房屋买受人一直在关注和催促办理涉案房屋过户手续，2021年12月1日之后房屋买受人还在不停的催告房屋出售方办理公证和过户事宜，2023年5月11日之后，房屋出卖人还在以种种理由推脱。从该聊天记录也能够准确的看出，房屋买受人在2021年12月1日之前也一直在催告房屋出售方办理产证。

  4、根据一审中证人的证言也可看出，房屋买受人自与房屋出卖人就涉案房屋签订《房屋买卖协议》后即一直在积极催告房屋出售方办理小产证和产证变更登记事宜。

  （四）根据入库案例裁判精神，案外人基于生活所需购买房屋，案外人长期未办理过户登记，也未起诉办理过户登记，但是即使案外人对购买案涉房产后多年未办理过户手续存在疏忽，亦不应影响其对案涉房产请求排除执行

  入库案例新乐某某社诉路某某、石某某申请执行人执行异议之诉纠纷案认为：“路某某、石某某主张是基于生活所需购买案涉房产，提供了名下无其他房产的相关证据，对路某某、石某某是基于生活所需购买案涉房产且名下无其他房产的事实予以认定。路某某、石某某购买案涉房产长期未办理过户手续，与纪某某居无定所、后又因犯盗窃罪受到刑法处罚等情节有关。较之被申请人新乐某某社与纪某某的借款抵押合同而言，纪某某将案涉房产卖与路某某、石某某后再挂失房产证重新进行抵押，其行为违背诚信:新乐某某社对案涉房产抵押未现场勘查，未尽审慎审查义务，故即使路某某、石某某对购买案涉房产后多年未办理过户手续存在疏忽，亦不应影响其对案涉房产请求排除执行，路某某、石某某主张其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，予以支持。二审法院判决案涉房产继续执行，认定事实、解释法律均有不当，予以纠正。”

  根据上述入库案例的裁判精神，案外人基于生活所需购买房屋，案外人长期未办理过户登记，也未起诉办理过户登记，但是即使案外人对购买案涉房产后多年未办理过户手续存在疏忽，亦不应影响其对案涉房产请求排除执行，案外人享有排除抵押权人强制执行的民事权益。本案中，未办理过户登记并非房屋买受人的原因，且在涉案房屋被查封之前，房屋买受人有积极催告履行合同等诸多积极履行合同的行为，并且本案中的申请执行人的债权系普通金钱债权。房屋买受人全部符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件以及《执行异议复议规定》第28条的其他要件，享有足以排除强制执行的民事权益。

  对于案外人（原告）是不是满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件，我从文义解释、“九民纪要”的规定（当时还没有《执行异议之诉司法解释》）、各种权威解读、入库案例的裁判观点等大量裁判观点、司法解释的演进、对案外人生存权的保护等角度给一审法官做了大量的解释提交了很多法律意见和参考案例，我也提交了大量的证据证明案外人一直在积极行使权利催告房屋出卖人履行合同。我说的口干舌燥，但是，一审法官似乎不想听这些。

  不论我说破天，一审就是这么任性的判我输。当然，我认为这只是因为一审法官对“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个法律要件理解不准确，无其他因素影响。

  既然一审法院判决我方败诉是因为一审认为我方不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件，其他要件都符合，那么，二审的时候我就把绝大部分的注意力放在“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件上：上诉状围绕这个要件，开庭围绕这个要件，庭后和法官沟通围绕这个要件，讲法律（包括上诉后出台的《执行异议之诉司法解释》第16条的规定）、讲事实、讲证据，逻辑严密，无懈可击。

  庭后我给二审法官打电话沟通过几次，有几天法官也密集给我打电话询问一些问题，二审法官有一些疑问：动迁房满三年怎么理解，什么是大产证、什么是小产证、办小产证要说明条件，等等，我都给二审法官解释的很清楚。至此，我感觉二审会改判的。

  2025年11月21日，我收到了上海一中院的胜诉判决，该判决改判了一审的错误判决，支持了我们的上诉请求。

  一场本应不难打的小战斗，却打得这么艰难，打得这么惊心动魄。好在结果是好的。

  普通的民商事审判和执行异议之诉是两个完全不同的思维，这个思维的转化挺难的，也需要一段时间。希望任何人都不要固执己见，回到法律司法解释的本意，作出专业的判断。任何人都有局限性，专业技术人员对于专业问题有自己的观点，这很正常。主张权利的人，不要被别人的观点吓倒，要自信顽强勇毅前行。

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